Arturo Siso Sosa: Jordan Socaransky Interview – Spring 2022

Arturo Siso Sosa Team.

Auturo Siso Sosa Ailsa Capital

Por Hola a todos, mi nombre es Alberto García, soy el socio gerente de Ailsa Capital, una firma de capital privado de bienes raíces con sede en Miami, Florida.
Hoy voy a entrevistar a Jordan Sokaransky. Es director y administrador de cartera de Westport Capital Partners. Hablaremos sobre el actual fondo de terrenos para constructores de viviendas de Westport Partners.
Veremos en la entrevista que Westport está en el negocio de soluciones de inventario de terrenos para constructores de viviendas, lo que significa que es el desarrollador maestro que prepara el terreno para venderlo a los constructores de viviendas para que puedan comenzar la construcción después de eso. las oportunidades más emocionantes en bienes raíces en este momento.

A Ailsa Capital realmente nos gusta nuestra inversión en este espacio, que es muy consistente con nuestro objetivo de crear rendimientos superiores ajustados al riesgo, así que permítanme revisar algunas razones por las que creemos que la inversión en terrenos es un plano inteligente en este momento. un desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda que estaba presente.
Incluso antes de Covit y eso ha empeorado después de la actualidad, como resultado, los constructores de viviendas deben seguir construyendo para satisfacer la demanda. Esto es algo que vemos en los medios a diario en menos de 1 millón de unidades. El inventario de viviendas en venta está el nivel más bajo en 40 años los fundamentos son aún más fuertes en la región de sambal de los estados unidos y más aún en las casas de nivel de entrada que son casas que cuestan entre trescientos y cuatrocientos mil dólares dependiendo de la oferta del lote número dos del área.

También es muy bajo, esto es algo que revisaremos en la entrevista y que no sale en los titulares de los medios, pero todo el exceso de suelo que había después de la crisis crediticia de hace 10 años se ha desarrollado y ahora también tenemos un nivel histórico de inventario de lotes además de los bajos niveles de inventario de vivienda en venta número tres no hay mucho capital persiguiendo terrenos y esto se debe a varias razones pero una de las principales es el cambio de sentimiento de tratar de evitar tener grandes cantidades de terrenos en inventario por parte de los constructores de vivienda revisaremos que en la entrevista número cuatro también nos gusta esta inversión por el enfoque no especulativo esto quiere decir que antes de comprar el terreno el maestro desarrollador tiene un plazo de aproximadamente nueve meses para ganar visibilidad del constructores de viviendas esto reduce significativamente el bajo el riesgo de la inversión.
Finalmente, el número cinco, el sector tiene protección a la baja y baja volatilidad en el sentido de que los costos de mantenimiento de la tierra son muy bajos si lo piensas bien, no tiene realmente un costo de seguro o mantenimiento y estamos menos sujetos a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, por lo que nosotros, antes de continuar, me gustaría leer varios descargos de responsabilidad sobre este video para cumplir con las políticas de los socios de capital número uno de Westport. Las opiniones expresadas en este documento solo tienen fines informativos. La información contenida en este documento es precisa a la fecha de esta presentación. Arturo Siso Sosa Team.

Este video no pretende ser una oferta o solicitud para la compra o venta de ningún instrumento financiero y no debe usarse como base para ninguna decisión de inversión número tres. Este video contiene opiniones y estimaciones de Westport y su personal que constituyen su juicio a partir de la fecha de este video y están sujetos a cambios y, número cuatro, no se puede garantizar que Westport logre ninguno de los objetivos identificados aquí o que realice cualquiera de los tipos de inversiones discutidos aquí.

No hay garantía contra las pérdidas resultantes de tales inversiones aquí está la entrevista espero que disfrutes hola Jordan buenas tardes cómo te va muy bien Alberto me alegro de verte sí muchas gracias por estar con nosotros un placer Jordan me gustaría empezar al preguntarle sobre la estrategia, la estrategia general, ¿por qué cree que comprar un terreno es una idea de inversión atractiva en este momento? Por supuesto, déjeme darle un poco de contexto. espacio y realmente, cuando comenzamos, siempre invertimos en terrenos, por lo que tocamos muchas clases de activos, pero diría que hace unos dos años, cuando comenzamos esta estrategia específica nuevamente, sentimos que la mayoría de los bienes raíces tenían un precio perfecto. Arturo Siso Sosa

La tierra estaba un poco mal valorada en la que se había invertido de manera insuficiente en los últimos años. El capital institucional se había alejado de la tierra desde la crisis crediticia y lo que habíamos notado a nivel nacional es que teníamos una oferta insuficiente de viviendas en relación con el crecimiento de la población. Formación de hogares y particularmente en Mercados de alto crecimiento como los mercados que conoce en todo el cinturón solar Florida que sabe que ha sido un mercado de fuerte crecimiento demográfico y laboral durante los últimos 10 años.

Como desarrollador principal, normalmente entregamos lo que llamamos un camino principal que es en realidad un camino principal que atraviesa la propiedad y luego proporcionamos servicios públicos a lo largo del camino y luego lo que vendemos a los constructores de viviendas son subdivisiones y luego dentro de la subdivisión ellos somos responsables de completar sus lotes, ya sabes, llegar a la clasificación y somos conscientes de todos esos costos porque lo necesitamos para fijar el precio del inventario, por lo que tomamos en cuenta el costo total para completar la infraestructura y luego la forma en que optimizamos es establecer muchos de esos requisitos para los constructores, lo que significa que completan su trabajo de subdivisión interior y luego, ¿cómo decide a qué precio vendería los lotes? ¿Depende eso del valor esperado de la casa que irá encima de eso? triangulemos los precios con el comentario que acabo de hacer en términos del alcance de la responsabilidad en la entrega de infraestructura.

Una casa en, digamos, Orlando podría tener un valor de 300 000, por lo general, un constructor pagará del 20 al 30 por ciento del valor de la casa por lo que llamamos un lote terminado donde realmente su permiso está listo para construir una casa, por lo que sería un 60 a 90 000 valor de lote en un estudio de caso rápido que acabamos de adquirir hace aproximadamente 18 meses 1400 acres en el sur de Orlando y lo teníamos aprobado para 4 000 sitios de vivienda, y comprendimos que el costo para llegar a un lote terminado que sería de aproximadamente Treinta mil dólares y también comprendimos el costo para llegar solo a la obra vial completada, que nuevamente es el desarrollador maestro.

Por lo general, la obligación que desea retener y eliminar cualquier otra obligación que conozca, por lo que el costo para hacerlo fue de aproximadamente 10 000 mucho, por lo que compramos nuestro inventario en bruto por aproximadamente 11 000 mucho, por lo que solo la tierra cruda fue de 11 000 mucho después de completar el camino de la columna vertebral tendremos 20 000 mucho y estamos vendiendo a los constructores por 40 000, por lo que estamos obteniendo un margen de ganancia de 50, los constructores luego tienen que ir y poner otros 20 000 mucho en total, como dije, fueron 30 en total, por lo que recogieron parte de los costos de finalización de 20 a 20 000, um, por lo que están completamente invertidos. mil veinte por ciento lo siento por los trescientos mil valores estimados de la casa exactamente, así que iba a recapitular, nos pagan cuarenta mil dólares por lo que se llama un lote listo para subdivisión y luego, para llegar a un lote terminado, tienen que poner otros veinte mil, Arturo Siso Sosa así que estarán a sesenta contra trescientos mil Precio de la casa de d dólares que podríamos tener, podríamos haber hecho lo mismo todo el trabajo de finalización realizado por, digamos, treinta mil, un lote para vender por ellos para sesenta, pero nos gusta empujar esa obligación a los constructores, está bien, y también podríamos hablar sobre el financiamiento, ¿cómo financias todo el trabajo que tienes que hacer en el terreno? en particular, tiene un programa de financiamiento de bonos municipales muy fuerte para la tierra y por eso se llama financiamiento distrital de desarrollo comunitario.

Muchas personas en el estado de Florida que viven en una comunidad de plan principal no se dan cuenta de que viven en ese distrito de desarrollo comunitario, pero si miraran su factura de impuestos a la propiedad verían que en la parte no ad valorem de sus impuestos a la propiedad ellos en realidad estamos pagando el servicio de la deuda de los bonos y esos bonos se usaron para financiar las carreteras y la infraestructura en esas comunidades, por lo que utilizamos ese programa para nuestras inversiones en terrenos de Florida y lo que implica es que, como desarrollador privado, podría formar lo que se llama un distrito fiscal usted vende el terreno que se ubicaría debajo de la carretera y la infraestructura en este distrito fiscal el distrito fiscal luego emite bonos exentos de impuestos los ingresos de los bonos se utilizan para que usted sepa financiar la entrega de las mejoras y luego el distrito evalúa al propietario a partir de entonces por el derecho a usar las carreteras y lo que tenga y la forma en que se recaudan las evaluaciones es a través del pago de impuestos a la propiedad, por lo que es un esquema muy eficiente para r un desarrollador principal porque obtenemos el valor de, digamos, los ingresos de los bonos, podemos vender el inventario del lote terminado, pero nosotros, como desarrollador, no tenemos la obligación de pago que corre con la tierra y el capital requerido es solo el capital inicial para comprar la tierra que es tan típicamente nuestra máxima equidad y digo típicamente es lo que pagamos por la tierra y luego el objetivo es poner la mayor cantidad posible de infraestructura maestra a través del distrito y despedir el costo de finalización del lote a los constructores ellos mismos.

Alrededor de mil apartamentos y dos millones de pies cuadrados de espacio comercial. Podría decirle que nunca vemos usar dos millones de pies cuadrados de espacio comercial. No suscribimos. dinero, la multifamiliar en la que sí vemos valor, pero la forma en que la programamos es después de que entreguemos unas pocas miles de casas, alguien querrá vivir en un edificio de apartamentos cercano, estas son áreas suburbanas y necesitamos construir a un nivel de densidad antes el comercial será de valor, por lo que para este fondo verá menos énfasis en multi y comercial y la parte del león de nuestro digamos capital en riesgo y rendimientos provenientes del inventario residencial excelente Arturo Siso Sosa como cuando piensa en la construcción siempre usted sabe tratar de mitigar el riesgo de demasiado porque sabe que presupuesta ciertos costos y tiene más costos normalmente tiene muchos costos por encima del presupuesto bueno solo si no hace su tarea por adelantado así que ag ain Me gusta la disciplina impuesta en un cronograma de transacción largo. Si hubiera problemas ambientales, podríamos estudiarlos de cerca si existe el riesgo de obtener un permiso. Sabes que debemos comprender el riesgo. Si no nos sentimos cómodos, no lo haremos Continúe con la inversión donde podría salir perjudicado con el tiempo y el costo si no precisara esas variables, le tomó un año adicional obtener un permiso correcto o en una gran limpieza ambiental y hay incógnitas cuando debe cavar en el suelo así que podría decirles que evitamos ese tipo de sitios terrestres.

Estamos buscando sitios limpios donde podamos estar listos para construir dentro de un período de tiempo razonable, por lo que identificamos eso por adelantado y luego a su punto sobre los costos de infraestructura. Sabemos cuánto trabajo en la carretera debe entregarse. sepa que con muchos contratistas e ingenieros calificados en todo el estado, llegamos a un contrato de precio máximo bruto para el trabajo, y calculamos todos los costos antes de cerrar, por lo que realmente sabemos nuestros números, ¿qué hay del tiempo? véndalo en pedazos a medida que avanza o cómo funciona eso, sí, así que me gusta

Dije al principio que lo que consideramos que es el punto óptimo de la demanda es dividir un sitio grande y crear sitios que tengan aproximadamente dos años de inventario para un constructor en particular y luego vemos que sabes nuevamente que podrías vender eso. a los constructores y saben que hay una gran demanda de ellos, por lo que estos son todos los sitios que están subdivididos, y la línea de tiempo típica es que cerramos con visibilidad tal que dentro de los primeros, digamos 36 meses, tenemos derribos de constructores que llamamos pagos a plazos de derribos eso retiraría una parte significativa de nuestro capital en riesgo, por lo que buscamos ese tipo de visibilidad Arturo Siso Sosa antes de cerrar, queremos asegurarnos de que existe ese tipo de camino hacia la recuperación y para explicar, usted sabe que un constructor típico pondrá, digamos un depósito de 10 y luego tome un tercio de su inventario cada 12 meses más o menos y, por lo tanto, si obtiene varios constructores al mismo tiempo y podría comenzar a entregar, sepa, digamos 12 meses después de cerrar en un sitio porque tiene e para realizar algunos trabajos en la carretera, etc. dentro de los 36 meses, podría tener ventas a plazos que retiran una cantidad significativa de su capital y esa es la disciplina que tomamos para cada suscripción y buscamos que esté bien para que el resto sea ganancia pero en un lapso de tres cuatro años, el objetivo es recuperar el dinero correcto, está bien, gracias Jordan, muchas gracias por tu tiempo, ha sido muy informativo, y realmente aprecio el tiempo, es un placer, gracias por la oportunidad. EL BOOM DE UNA FRANQUICIA LATINA – Arturo Siso Sosa 2022

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